Как продать земельный участок
Законодательство РФ регулярно обновляется. Касается это и вопросов недвижимости: оформления купли-продажи, регистрации сделки, налогообложения. Много вопросов возникает при участии в оплате ипотечных денег, земельного сертификата, материнского капитала. В этой статье подробно рассмотрим, как продать земельный участок с домом или без него. Также отметим особенности на случай реализации объекта долями.
Как подготовиться к продаже дома
Первый шаг перед продажей любой недвижимости – проверка отсутствия запретов на заключение сделок. Собственник или его официальный представитель должен заказать выписку из ЕГРН через ближайшее отделение МФЦ, портал Госуслуги или на сайте Росреестра. В ней содержатся сведения о наличии/отсутствии ограничений, перечень зарегистрированных собственников и прочие ценные данные об объекте (на участок и дом будут разные выписки).
Следующим шагом рекомендуется собрать пакет документов для продажи земельного участка и дома, если таковой там расположен. Он понадобится в любом случае, хоть при поиске клиентов при помощи риэлтора, хоть при реализации собственными силами.
Понадобятся следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности.
- Выписка из ЕГРН сроком на старше 30 дней.
- Паспорта всех собственников (свидетельство о рождении).
- Технический паспорт с планом участка/дома.
- Согласие супруга/супруги на продажу.
- Справка об отсутствии долгов.
Последнее относится к центральным коммуникациям – вода, газ, отопление, канализация. Налоги останутся за прежним владельцем, т.к. назначаются на ИНН и не передаются другим гражданам. В случае, если участок еще не внесен в кадастр, придется провести межевание.
Отдельный момент – недвижимость или ее часть принадлежит несовершеннолетнему. Тогда может понадобиться разрешение органа опеки. Возникают нюансы и при продаже объекта незавершенного строительства, когда дом фактически уже стоит, но не зарегистрирован в Росреестре.
Нужно ли обращаться к риэлтору
Чаще вопрос формулируют «однобоко», например, как быстро продать дом. На это влияет масса факторов – цена, спрос на местном рынке, внешние факторы вроде повышения/понижения ставки на ипотеки. Отчасти на скорость продажи влияет банальная удача.
Преимущества привлечения риэлтора:
- Экономия времени. Специалист знает, где лучше опубликовать объявление в зависимости от района, других особенностей недвижимости. К нему обращаются с вопросами покупки и есть шанс, что найдется вот такой «встречный» покупатель.
- Хорошая цена. Риэлтор в курсе текущих цен на земельные участки и дома, понимает, какие тенденции идут в плане изменения спроса по сезонам. На стоимость дома может повлиять недавно открытый рядом полигон, строительство жилого комплекса и пр.
- Простое заключение сделки. Общение с пока еще потенциальными покупателями ложится на специалиста. Собственнику нужно лишь ждать, пока тот найдет платежеспособного и подготовит документы к сделке.
Есть в решении и недостатки. Например, риэлтору придется заплатить. Или тот окажется новичком и будет плохо продвигать «товар». Встречаются «деятели», которые начинают специально снижать цену, чтобы объект выкупил их знакомый (под ремонт и перепродажу и т.п.).
Как сделать оценку
При оформлении ипотеки однозначно понадобится оценить недвижимость. Причина объяснима: у банков обязательно требование страхования объектов залога, а без точной рыночной стоимости сделать это нереально. Оценкой занимаются специальные организации.
Они должны иметь:
- Подтвержденное членство в саморегулируемой организации оценщиков.
- Полис обязательного страхования ответственности оценщика.
- Документы, подтверждающие квалификацию персонала.
Еще важен стаж работы в конкретной отрасли. Ряд банков, вроде Альфа-Банк, Открытие, примут отчет любого оценщика. Есть и такие, где нужно выбирать только из предложенных специалистов. Это Сбербанк, лидер по выдаче ипотек.
Выбрать оценщика, подготовить пакет документов для него проще при содействии риэлтора. Они обычно знают условия банков, кто быстрее выполнит заказ, где дешевле услуги оценки. Но можно действовать и самостоятельно. Процедура простая: подаете заявку, приезжает специалист, осматривает объекта, делает фотографии, затем формирует отчет, который предоставляется банку.
Как быстро продать дом с земельным участком без риэлтора
Рассмотрим ситуацию, когда продавец не готов платить кому-то за продажу недвижимости и хочет сделать все сам. Никаких препятствий в этом нет, достаточно выделить время на обращение в банк и/или для консультации, найти покупателя и оформить договор купли-продажи.
Поиск покупателей
Важно учитывать, что публикация объявления вовсе не означает скорую сделку. Иногда приходится обновлять его по году и дольше. Больше всего проблем с тем, как продать дом в деревне. Спрос на деревенскую недвижимость резко ниже, пусть она и стоит «копейки». Будет сложно показывать ее потенциальным покупателям, сделку обычно оформляют «в городе». Стоит сразу подготовиться к тому, что будет обращаться много неплатежеспособных людей «просто посмотреть».
Особенности поиска клиентов:
- Зарегистрируйтесь на всех доступных сайтах вроде Авито, Юла, ЦИАН. Опубликуйте там объявление с фотографиями, еще лучше с видеообзором, с кратким описанием.
- Разместите то же объявление в местных сообществах социальных сетей, включая страницу своего аккаунта.
- Закажите публикацию в местной газете. Еще остались люди, которые предпочитают искать нужное в профильных средствах массовой информации.
- Напечатайте объявление на обычной бумаге и развешивайте его на остановках, подъездах, в прочих местах, где есть специальные щиты.
Можно поискать в интернете форумы, обсуждения купли-продажи недвижимости в интересующем регионе. И там прямо предлагать свой участок/дом. Часто на таких ресурсах имеется услуга платных объявлений, стоит согласиться на предложение. На Авито и подобных сайтах лучше сразу оплачивать так называемый «подъем» публикации, чтобы она всегда была в списке первых. Такой подход поможет быстрее продать недвижимость.
Переговоры
Один из сложных моментов, когда человек вживую разбирается, как продать дачу без посредников (или дом в деревне, коттеджном поселке) – это коммуникация с потенциальными покупателями. Предстоит много «пустых» разговоров. Чтобы избежать их, стоит максимум информации внести в объявление: площадь, расположение, наличие построек, близость леса, водоемов, инфраструктура, обоснование цены.
Нюансы:
- Чем дальше объект недвижимости от места проживания продавца, тем будет сложнее при необходимости показов. Лучше заранее договориться с транспортом.
- Перед первым показом подготовьте участок/дом. Соберите и вывезите мусор, сделайте хотя бы поверхностный ремонт, чтобы ничего «не сыпалось».
- Заранее продумайте презентацию. Например, насколько плодородна земля, откуда брать воду для полива, других нужд, где какие остановки общественного транспорта и пр.
Если при просмотре очевидно желание забрать дом/участок, стоит предложить предварительный договор купли-продажи с задатком. Или можно сразу договариваться о заключении «основного» с полным расчетом. Первое чаще встречается, когда покупка планируется в кредит, особенно, при оформлении ипотеки. Второе подходит для продажи «за наличные». Этот момент лучше уточнять сразу, чтобы понять, продолжать ли показы другим клиентам.
Заключение договора
Существует два варианта заключения договора: простая письменная форма и нотариальная. Первая подходит для тех, у кого недвижимость зарегистрирована на одного собственника. Продажа долей требует обязательного участия нотариуса. Такие моменты желательно уточнять у юристов заранее, чтобы точно знать, как быстро продать земельный участок и дом. В любом случае составлять текст договора лучше при участии специалиста (юрист, риэлтор и т.п.).
Регистрация в Росреестре
При заключении простого письменного договора покупатель обязан самостоятельно обратиться в ближайшее МФЦ для регистрации сделки. Иначе ему стать собственником не выйдет, объект будет числиться за прежним владельцем. При подаче заявления нужно предоставить те же документы, какие нужны для продажи земельного участка/дома.
По истечении 10 рабочих дней или раньше поступит уведомление о готовности выписки из ЕГРН. Она является подтверждением законного, зарегистрированного права собственности. Если сделка осуществлялась через нотариуса, тот сам подает заявку на регистрацию и впоследствии выдаст ту же выписку. Нотариальное заверение сделки практически исключает риски мошенничества с обеих сторон. Специалисты проверят условия, отсутствие ограничений, правильно составят договор.
Какие документы нужны для продажи земельного участка без дома
Продажа земельного участка без дома происходит точно так же, как и реализация «комплексного» объекта, когда на земле уже стоит жилое помещение. Перечень документов здесь даже короче, т.к. не требуется справка об отсутствии задолженностей. Остальные обязательны. Ситуация столь же проста, как при вопросе, какие документы нужны для покупки дома или «пустого надела». Нужно записаться на консультацию к юристу/риэлтору и действовать согласно рекомендациям.
Как сделать отчуждение доли в частном доме
Больше всего сложностей возникает, когда нужно решить вопрос, как продать долю в доме. Не всегда все собственники имеют желание продавать недвижимость. Такое происходит, когда одновременно получают наследство, которое предстоит как-то поделить. Или дети подрастают и задумываются о том, как бы съехать от родителей с учетом того, что им выделена доля по условиям приобретения за материнский капитал.
Процедура отчуждения выглядит примерно так:
- Письменно известите участников долевой собственности.
- Получите письменный отказ от покупки от каждого.
- Заключите договор купли-продажи и зарегистрируйте его.
При отсутствии «отказов» в регистрации сделки могут отказать. Точнее ее «зарубит» еще нотариус, который не вправе действовать без очевидного решения сособственников. В таком случае придется обращаться в суд и рассчитывать на положительное решение. Отказ может оформляться в простой письменной форме. Иногда практикуют так называемые «уведомления», но они не подходят для оформления той же ипотеки в Сбербанке.
Частые вопросы
Какие налоги и сборы должен по закону заплатить продавец земли?
Продавец обязан уплатить 13% от стоимости проданной недвижимости, если он был собственником менее 5 лет. Если он не является налоговым резидентом, сумма возрастает до 30%. Трехлетний срок применяется, если объект был получен в подарок или по договору пожизненного содержания.
Кто должен платить налог с продажи земельного участка?
Налог обязан уплачивать всегда бывший собственник недвижимости, физическое или юридическое лицо. Но только при соблюдении определенных условий (например, малый срок владения).
Когда продавец освобождается от обязательств по уплате налога?
Освобождены от уплаты налогов все резиденты и нерезиденты РФ, владеющие недвижимостью 5 лет и более.
Что грозит продавцу в случае неуплаты налога?
За неуплату налога налоговая инспекция вправе обратиться в суд за получением судебного приказа. По нему средства будут списаны со счетов продавца. Также возможно начисление штрафа в 20% от неуплаченной суммы.
В какие сроки продавец должен заплатить НДФЛ с продажи земельного участка?
Продавец обязан предоставить декларацию в форме 3-НДФЛ до 30 апреля последующего года за годом реализации недвижимости. И не позднее 15 июля уплатить исчисленную сумму налога.
